A kormány a csúcstartó a NER sugárútján, Csányiék vásároltak be a legolcsóbban

Vajon miért nyomulnak a NER fővállalkozói az Andrássy út világörökségi környezetébe, néhai arisztokraták-gyárosok egykori villáiba? A műemlékekkel sok a macera, a hasznosítás korlátos, a felújítás drága, de úgy látszik, mindez nem csökkenti a szerzési kedvet. Mint korábbi cikkeinkben számba vettük, a NER összes nagyágyúja bevásárolt már a nemzet sugárútján, a dollármilliárdos Csányi Sándor OTP-vezér és Mészáros Lőrinc miniszterelnöki bizalmas éppúgy benne van a bizniszben, mint Orbán Viktor veje, Tiborcz István és az ingatlanágon milliárdos Schmidt Mária, nemkülönben Garancsi István és az építőiparban sztár Paár Attila.

Presztízsszempontokból bizonyosan jó a frekventált helyen szerzett épület, luxushotelnak, tőzsdei cég székházának, puccos ügyvédi vagy más irodának, diplomáciai célra egyaránt alkalmas. Az is igaz, hogy a világörökségi környezetben némelyik ingatlant elég jó áron lehetett megszerezni. A Csányi-Garancsi-Hernádi trió például durván 600 millió forintért juthatott hozzá két épülethez: az önkormányzat valaha alig több mint 300 millió forinton számította be egy csereügyletbe a 8-as és az 52-es szám alatti ingatlanokat. Az utóbbi, közel 3000 négyzetméteres háztömb utolsó 318 négyzetméterért ugyan 269,9 milliót fizettek, ami 878 742 ezer forintos négyzetméterárat jelent, de a korábbi csereügyletből inkább 100 ezer forint alatti átlagár adódik.

Ami a megtérülést illeti, az Andrássy út 8.-ból varázsolt luxushotel, a Hotel Moments Budapest egy év alatt már többet hozott, mint amennyiért anno két ingatlant cseréltek az önkormányzattal.

Aki korán kezdte, 100 ezer forintért is bevásárolhatott

A négyzetméterárak amúgy igen változatosak, a nyilvánosságra került ügyletek alapján 100 ezertől 1,2 millió forintig szóródnak. Az utóbbi időkben eladott darabok közül a legolcsóbban Paár Attila vásárolt be, Weiss Manfréd iparmágnás egykori villájáért ugyanis 723,6 millió forintot fizetett. Ha a jó állapotúként hirdetett, Andrássy út 116. alatti épület helyiségeinek majdnem 1200 négyzetméternyi területével számolunk, akkor picivel 530 ezer feletti négyzetméterárat kapunk. A szomszédban a másik Weiss-villáért kicsit többet, egymilliárd körüli összeget adott a katari állam, igaz, vagy 300 négyzetméterrel nagyobb telken fekszik az épület.

Tavaly év végén 1,68 milliárdot fizetett a felszámolásból vásárló rejtélyes hongkongi vevő az egykori Aranymúzeumért, az Andrássy út 110-ért, a felszámolási hirdetmény alapján ezért 1404 négyzetméteres telken álló nettó 1062 négyzetméter felépítményhez jutott egy kis terasszal megtoldva. Néhány hete a Miniszterelnökség majdnem kétszer ennyiért szerzett ingatlant az Andrássy út 70.-ben, az 1,2 milliós négyzetméterár Gulyásék szerint nem nevezhető kiugróan magasnak. Olcsóbb volt Mészáros és Tiborcz tőzsdei cége, az Appeninn ingatlana, ha elhisszük a 2,2 milliárd forintos vételárat a mintegy 3000 négyzetméteres az Andrássy út 59. alatti Dávid-házért, akkor 733 ezerért mérték négyzetméterét.

Ingatlanszakértők szerint - akik persze az oligarchák ingatlanügyleteit firtató cikkekben nem szeretnék látni a nevüket - nehéz megítélni, hogy adott pillanatban olcsón vagy drágán vásároltak a befektetők. Ez különleges piac, hiszen Andrássy út csak egy van, nincs viszonyítási alap, a patinás villa, palota még szűkebb szegmens, így végképp nincs mihez hasonlítani. Ilyen épületekbe jellemzően presztízsokokból vásárolnak be, ott az ár másodlagos tényező, piaci logikát hiába keresnénk.

Átlagos négyzetméterár becslésére nem is vállalkoznak az ingatlanszakértők, mondván, a sugárút minden villája, palotáját egyedi darab. Kicsit sem hasonlít a lakáspiachoz, ahol a hasonló adottságú lakóingatlanok között 10-20 százalék különbség jellemző. A villáknál, palotáknál viszont akkor sem kell feltétlenül áreltérítésre gyanakodni, ha két ugyanakkora területű épület között 50, sőt 100 százalék a különbség - hangzik a jóindulatú megközelítés.

A kereslet határozza meg az árat, és figyelembe kell venni, hogy az elmúlt években bőven volt példa arra, hogy a kutyának sem kellett valamelyik épület. A volt diplomata Zelnik István 15 milliárd forintra tartotta az Aranymúzeum épületét, a felszámoló 2,5 milliárd forintért kezdte hirdetni, végül évekkel később alig több, mint 1,5 milliárd forintért kelt el. Évekig hirdette a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. az Andrássy út 114., illetve 116. alatti épületeket is, míg katar állam, illetve Paár Attila ráugrott a lehetőségre.

Hitelfedezetnek se utolsó a világörökség egy darabja

Ha a vételárak, négyzetméterárak eltérnek is, fedezetnek egyformán kiválóak az Andrássy úti villák:

5 milliárd, 10 milliárd, de még 41 milliárd forintos jelzálogjog-bejegyzés is akad a patinás ingatlanok némelyikén.

A fénysebességgel növekvő West Hungária Bau csoport tulajdonosa, Paár Attila bő 700 millió forintos szerzeményének tulajdoni lapján például idén januárban 5 milliárd forint jelzálogjog jelent meg az Unicredit Bank Hungary Zrt. javára. Ezek szerint fedezetként elfogadta a bank az ingatlant, mégpedig a vételárnál sokszorosan nagyobb hitel mögé.

Az ingatlanpiacon terjeszkedő miniszterelnöki vej, Tiborcz István a 43-as szám alatti épületben az első emeleten vásárolt vagy 600 négyzetmétert tavaly, és néhány hónap múlva már fel is bukkant egy 400 millió forint keretbiztosítéki jelzálogjog bejegyzés a lakás-irodán.

Prudens bank másképp számol a palotákkal

A nagyobb kölcsönök mögé előszeretettel fogadnak el a bankok ingatlanfedezetet. Palotáknál a menet ugyanaz, mint a lakásoknál, az ingatlanbecslő megállapítja a piaci értéket, majd kikalkulálják a hitelbiztosítéki értéket, magyarul azt, hogy az adott ingatlan fedezete mellett mennyi hitelt nyújt a bank. Lakásoknál a piaci érték 70-80 százaléka jellemzően a nyújtott hitel összege, a bankok azzal számolnak, hogy viszonylag gyorsan pénzzé tehetők a lakóingatlanok, és nem is kell nagy árengedményt tenni. A villák és paloták esetében azonban szakértőnk úgy véli, egy prudens bank alacsonyabban, a piaci érték 50-60 százalékában állapítja meg a hitelfedezeti értéket. Azért, mert nagyon is kétséges a gyors értékesítés, kevesebb a potenciális vevő és bizonytalanabb az elérhető ár is.

Brutális összeg, 137 millió euró, több mint 41 milliárd forint jelzálogteher szerepelt egy időben például a luxemburgi gyökerű ingatlanfejlesztő, az Orco érdekeltségébe került 2404 négyzetméteres ingatlan tulajdoni lapján. Az Andrássy út 111. számról van szó, amelyet az Orco újított fel és jelenleg a felsőkategóriás butikhotel, a Mamaison Hotel Andrássy épülete. (Az Orco a frekventált helyszíneket preferálta, több befektetésük is volt az Andrássy úton: megvették a Divatcsarnokot és az ő székhelyük volt a 70-es szám alatti épület, amelyet nemrég vett meg a Miniszterelnökség.) A Schmidt Máriáék tulajdonába került 82-es számú ingatlanon 42 millió eurós jelzálogjog volt egy időben. Ezeknél azonban keretbiztosítéki jelzálogjogról van szó. Ilyen bejegyzés akkor keletkezik, amikor egy nagy összegű hitel mögé több ingatlant állítanak be fedezetnek, ezekben az esetekben sok köze nincs az adott ingatlan értékének a hitelösszeghez. Mindegyik ingatlanra ráterhelik a brutális keretösszeget, és bármelyik ingatlant eladhatják, ha gond támad az adós fizetőképességével.

Mit vásárol még vissza az állam?

Nagyon is elképzelhető, hogy a Miniszterelnökség kibővített közbeszerzési főosztálya és a Magyar Művészeti Akadémián kívül mások számára is venne az állam épületet élve az örökségvédelmi elővásárlási jogával. Hiszen itt olyan villák sorakoznak, mint például a 100-as szám alatti palota, amely most ugyan irodaház, de eredetileg miniszterelnöki rezidenciának épült 1890-ben. Az elővásárlási jogot pedig azért iktatta jogszabályba az Orbán-kormány, hogy beszállhasson az ingatlanvásárba, ha indokoltnak találja. Hogy minden adás-vétel esetében él-e az elővásárlási jogával és megad-e minden pénzt, azt nem tudhatjuk, de volt már rá példa: az eladó svéd cég a könyveiben 1,7 milliárd forintra értékelt irodaházára 2,9 milliárd forintos ajánlatot adott az OTP egyik cége, és a csaknem dupla árat a Miniszterelnökség szakértői nem tartották rossz vásárnak.

Az MSZP minden esetre feljelentést tett az ügylet miatt. Időközben egyébként a K-Monitor megszerezte a házról készült értékbecslést. A 2018. májusi szakvélemény szerint a Hauszmann Alajos által tervezett palota, amelyet az Orco megerősített és irodaházzá alakított, statikailag kifogástalan műemlék épület. Forgalmi értékét 3 milliárd forintra becsülte a szakértő. Ehhez képest viszont a 9 millió eurós (mintegy 2,9 milliárd forint) vételár kedvezőnek mondható.

Kiemelt kép: Ruzsa István/24.hu