Ha a fiatalok extra támogatást kapnak, azt Balogh László szerint a kiadó lakások tulajdonosai is beépíthetik az áraikba, de ez biztosan nem egy az egyben történik majd meg. Ugyanakkor minimum egy bérleti díjról szóló számla szükséges lesz az adminisztrációhoz.
Hatalmas érdeklődést váltott ki a kormány bejelentése, hogy jövőre a 35 év alatti munkavállalók cafetériaként havi 150 ezer forintos lakhatási támogatást kaphatnak a munkáltatójuktól, amelyet albérletük kifizetésére vagy lakáshitelük törlesztésére fordíthatnak. Azóta az is kiderült, hogy a munkáltató hiteltörlesztés esetén a támogatást közvetlenül a banknak utalja majd, a lakbértámogatást viszont akár a munkavállaló, akár az ingatlan bérbeadója is megkaphatja.
De még mindig sok a kérdés: például hogyan igazolják majd az albérlők a munkáltató felé, hogy mire használták fel a pénzt? Elég lesz ehhez egy szerződés? Vagy esetleg számla is kell? És hogyan hat mindez az ingatlanpiacra? Tovább emeli a lakások árát vagy az albérletárakat? Erről beszélgettünk Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével.
– Akinek nehéz kifizetni a lakbért, annak mindenképpen jól hangzik a havi 150 ezer forintnyi támogatás, de ilyenkor rendszerint megemelkednek az árak is. Számíthatunk ilyesmire ennek kapcsán is?
– A KSH-val közösen publikált KSH-ingatlan.com lakbérindex adatai is tükrözik, hogy a drasztikus árnövekedés már elkezdődött. Az elmúlt egy évhez képest is 10 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, bár igaz, hogy most októberben megtorpantak. Ennek pedig részben az az oka, hogy van egy szezonális forgatókönyv. Amikor vége a szezonnak szeptemberben, utána kissé lejjebb vesz a lendület az albérletpiacon. Viszont az is benne van ebben, hogy olyan magasak a bérleti díjak, hogy ezzel a fizetőképes kereslet már nagyon nehezen tud lépést tartani. Azt lehet mondani, hogy 2021 közepe óta folyamatosan nőnek a bérleti díjak. A Covid előtti szintre körülbelül 2022 nyarán értek vissza, azóta folyamatosan, legalább éves szinten 10%-ot elérő mértékben emelkednek. Ez a kilátásba helyezett 150 ezer forintos lakbértámogatás a 35 év alatti fiatalokra vonatkozik, és akár hiteltörlesztőre, akár pedig lakbérre is fordítható.
Azt már a Covid idején is láttuk az elmúlt években, hogy a bérbeadók a bérlők jövedelmi szintjéhez igazítják a bérleti díjakat. Az elmúlt időszakban, amikor az infláció növekedése miatt a munkaadóknak is muszáj volt emelniük a jövedelmeken, hogy a munkaerőhiányos gazdaságok megtartsák a dolgozóikat, akkor az albérleti díjak is emelkedtek. Azt azért tudni kell, hogy a bérleti díjak nem az infláció ütemével mozogtak együtt, azaz amikor 20 százalék volt az infláció, akkor a bérleti díjak csak 14-15 százalékkal drágultak, pontosan követve a jövedelmeket. Mert a legtöbb bérlő bérből és fizetésből gazdálkodja ki az albérleti díjakat. Most viszont, amikor a fiatalok extra támogatást kaphatnak, az anyagi mozgástér megnő, és elképzelhető, hogy ezt a kiadó lakások tulajdonosai is beépítik az áraikba.
– Az albérletek jelentős részét még mindig feketén adják ki. Ennek a támogatásnak lehet olyan hatása, hogy kifehéríti ezt a piacot?
– Ez szükségszerű, mert a munkáltató csak akkor tud ilyen támogatást adni, ha az elszámolható, dokumentálható, tehát minimum egy bérleti díjról szóló számla szükséges lesz az adminisztrációhoz. Az biztos, hogy a bérbeadóknak is valamilyen módon igazolnia kell, hogy ezt a bevételt ő megszerezte, azaz a bérlő ezt a kiadott támogatást valóban arra fordította, amire kapta. Ez nyilván lehet számla, vagy más bizonylat is, attól függően, hogy ki milyen formában adja bérbe az ingatlant. A részletszabályokat még nem tudjuk. Tehát hogyha ez lesz a forgatókönyv, akkor a bérbeadóknak be kell jelentkezni a NAV-hoz adószámos magánszemélyként, és számlát kell kiállítaniuk a bérleti díjról. Ez valóban fehérítheti a rendszert.
– De ha a bérbeadó nem akar adót fizetni, akkor hátrányba kerülnek azok, akik ezt a támogatást akarják felhasználni a bérleti díjra, mert továbbra is kiadja feketén, és még adóznia sem kell.
– Így van. Ebben az esetben le kell mondania a bérlőnek az extra 150 ezer forintról, és ez a jelenlegi bérleti díjak esetében nagyon komoly támogatás. Kis túlzással 150 ezer forintból már egy viszonylag olcsó, nem a legjobb helyen lévő, de egy viszonylag olcsó albérlet díja kijön. Sok vidéki városban pedig 150 ezer forintból szinte már egy átlagos albérlet is finanszírozhatóvá válik.
– Tehát ez az összeg még akkor is segítség, ha magasabb albérletárakat kell fizetni? Annyival nem tudnak az albérletárak nőni, amennyivel ez többet jelenthet támogatásként?
– Azért nem, mert csak a bérlők egy része lesz jogosult erre a támogatásra. Csak a 35 év alatti bérlők esetében érhető el ez a 150 ezer forint. Valószínűleg akit érint, az bizonyára élni fog ezzel a lehetőséggel, hiszen ez mind neki, mind pedig a munkáltatójának egy nyertes helyzet lehet, hiszen az a munkáltató biztos, hogy jobb színben fog feltűnni a munkavállalói előtt.
Tehát ez a munkáltatónak is kvázi egy spórolási lehetőséget jelent.
– Ha viszont a munkáltató spórolni akar, akkor lehet, hogy a jövő évi fizetésemelése lesz a dolgozónak kisebb, vagy az eddig bérben kifizetett pénzt kapja meg ezentúl lakhatási támogatásként. Közben pedig nőnek az albérletárak. Mennyit is ér igazából akkor ez az egész?
– Hát ezt majd 2025 első néhány hónapja után látjuk meg, amikor életbe lép ez a támogatás, és megismerjük a részletszabályokat is. Egyelőre annyit tudunk, amennyiről itt beszélgetünk, hogy 35 év alatt 150 ezer forintot kaphatnak havonta a munkavállalók, és ez a munkáltató oldalon a SZÉP-kártyával egyenértékű juttatásként adózik.
És persze ezt hiteltörlesztőre is fel lehet használni. Ez azért érdekes, mert most a hitelkamatok magasabbak, mint 2021 nyarán, vagy 2022 elején, amikor 2-3%-os kamattal lehetett piaci alapon hitelhez jutni. Most már 6-6,5 százalék körül járnak a lakáshitel-kamatok, tehát ez nyilván magasabb hiteltörlesztőt is jelent annak, aki lakáshitelt vesz fel.
– Azt látjuk, hogy ez is, és a többi bejelentett támogatás is mind felfelé nyomják az ingatlanpiaci árakat. Mi az, ami fordíthatna ezen?
– Nem is nagyon tudom elképzelni, hogy van-e olyan intézkedés, ami a már elért piaci bérleti díjakat, piaci árszinteket a lakáspiacon adminisztratív eszközökkel lejjebb tudná nyomni. Mert az esetek túlnyomó többségében az árak mindig emelkedtek. Amikor csökkenés történt, akkor azok tipikusan olyan időszakok voltak, aminek senki nem örült. Például a Covid. Akkor sem arról szóltak a híradások, hogy mennyire örülnek a bérlők, hogy 30%-kal csökkentek a bérleti díjak. Vagy emlékezzünk vissza a devizahiteles válság időszakára, vagy most 2023-ban is jóformán csak stagnáltak az eladó lakások árai, néhol bizonyos ingatlantípusoknál csökkenés is volt, de nem taposták egymás sarkát a vevők az ingatlanpiacon, hogy na most végre nem emelkednek a lakásárak, akkor most erre le kell csapni. Pont azért csökkentek, mert nem volt akkora kereslet.
Esetleg abban bízhatnak a bérlők és a lakásvásárlók, hogy az ő jövedelmük közép vagy hosszabb távon nagyobb ütemben emelkedik, mint ahogy ezek a bérlemények vagy ingatlanok drágulnak.
– A tíz évvel ezelőtti bérszínvonalhoz képest most könnyebben megfizethetők a bérlemények vagy az ingatlanok, vagy ez még mindig csak egy remény?
– Nagyjából hasonló volt az arány 5-10 évvel ezelőtt is, tehát az arányszám nem nagyon mozdult el, és ennek is köszönhető, hogy most ilyen drágák az albérletek, mert menet közben a jövedelmek is nagyot nőttek nominálisan. Itt az a kérdés, hogy az adott jövedelemből a valóságban, vagyis reálértéken mi az, amit meg tudunk fizetni. Ezért fájóak a magas inflációs időszakok, mert olyankor viszonylag rövid idő, akár néhány hónap alatt a pénz sokat veszít a vásárlóértékéből. Az albérletek esetében ugyanez a helyzet, hogy
– Elmondhatjuk tehát, hogy az egyszeri polgár reményei, hogy idővel a fizetése kinövi a bérleti díjakat, az elmúlt évtizedekre visszatekintve nem egy reális remény?
– Ami a múltban történt, nem biztos, hogy ugyanúgy igaz a jövőre, mert például a múltban nem volt ilyen lakbértámogatás. Nyilván ezt az elméletet. Mert ha valaki zsebbe kapja a fizetését, akkor nem kaphatja meg ezt a támogatást. De ha bejön ez a lakbértámogatás, akkor az azt jelentheti, hogy ugyanaz a munkaóra-mennyiség mondjuk a lakbérekre vetítve többet érhet az albérletpiacon. Az a nagy kérdés, hogy ez a többletkereslet mennyire tud beépülni, mennyire fog beépülni az árakba? Mennyire fogja ezt benyelni a piac.
De hogy hol húzódik majd meg ez az egyensúly, azt a következő év első néhány hónapja alapján fogjuk majd látni.
