Durva becslések szerint ezermilliárd forint értékű vagyontömegről van szó, és olyan javaslatról, amely eredetileg a budai Várban található műemlék ingatlanokban élő bérlők érdekében született, de Böröcz László fideszes képviselő (aki az I. és az V. kerületet magában foglaló választókerületben indul a jövő évi választáson - egy olyan körzetben, amelyet meglepetésre veszített el a Fidesz 2018-ban) nem állt meg itt: indítványa a teljes önkormányzati bérlakásszektort érinti. Mint cikksorozatunkban bemutattuk, a Várban kormánypárti potentátok sora szerzett önkormányzati bérlakást, amit most a legrosszabb esetben harmadáron megvehetnek. A lehetőséget ugyan kiterjesztette a javaslat, de ettől még nyilvánvaló, hogy a legalább egymillió forintos négyzetméterenkénti árú Várbeli lakás vevője a 70 százalékos kedvezménnyel lényegesen többet kapna ajándékba, mint egy józsefvárosi garzon bérlője.
Az újabb forrásfosztás és a lakásgazdálkodás ellehetetlenítése miatt még fideszes berkekben is elégedetlenséget váltott ki Böröcz terve. A lakásprivatizációs javaslatot egyszerűen marhaságnak nevezte Kovács Péter, a XVI. kerület fideszes polgármestere, és Székesfehérvárt irányító párttársa, Cser-Palkovics András is felemelte a szavát a terv ellen. Kizárólag a tulajdonosnak van joga saját vagyona tekintetében döntéseket hozni, ezért nem helyes, hogy "az Országgyűlés a törvény erejénél fogva, a tulajdonosok felett dönt az önkormányzati vagyon kimondottan nem értékarányos elidegenítéséről" - fogalmazott, és jelezte, hogy "szakpolitikai javaslatokat" tesz az ügyben Böröcznek.
Százszoros a túljelentkezés egyes lakásokra
Józsefvárosban 4300 önkormányzati lakás van, amiből 3400-ben laknak bérlők. Összesen 150 ezer négyzetméternyi ingatlan a tét, az árverések azt mutatják, hogy az önkormányzati lakások 450 és 700 ezer forint közti négyzetméteráron kelnek el, 600 ezer forintos átlagárral ez Józsefváros esetében 90 milliárdos vagyonelem - összegezte kérdésünkre Pikó András, a kerület független polgármestere. Ennyit tenne megvásárolhatóvá a Böröcz-féle javaslat. Ugyanakkor - hangsúlyozza Pikó - a kerület minden évben jelentős összeget költ a lakásállományra, tavaly például 420 millió forintot. Az összeg nagyjából fele a lakásokra, fele a társasházak felújítására, rehabilitálására ment, a bérleti díjból befolyó összeg pedig nem fedezi ezeket a költségeket, erre külön kell költeniük.
Innen indít a polgármester, amikor arról kérdezzük, milyen következményekkel járhat a bérlakások kedvezményes értékesítése. A VIII. kerület ugyanis jelentős összeget költ ezeknek a lakásoknak és házaknak a karbantartására, lévén, sok köztük a rossz műszaki állapotú, a felújítások nélkül pedig lakhatatlanná is válhatnak. "Azok, akik most töredékáron megvásárolnák az ingatlanjukat, nem feltétlenül tudják, hogy a rezsin túl milyen más terheket vesznek a nyakukba, melyeket eddig az önkormányzat állt. A hátralékadatokból úgy látjuk, hogy a bérlők közel harmada küzdhet jelentős anyagi, akár napi megélhetési gondokkal. Nekik az alacsony bérleti díj mellett a rezsi kifizetése is kihívás. Ők aligha tudnak karbantartásra, felújításra költeni, ha valamilyen hitelből megveszik a lakást."
Pikó a lakásmaffia megjelenésén túl a befektetőknél is lát veszélyt.
Egy egész tömböt töredékáron tudnak majd megszerezni úgy, hogy megveszik a lakások egy részét, és elég különböző közgyűlési döntésekkel szép lassan kiszorítaniuk a többi lakót, hogy végül az övék az egész ház, hogy lebonthassák, és új társasházat építhessenek helyette. Ez is komoly kockázat.
A polgármester úgy látja, ha törvény lesz a Böröcz-féle javaslatból, az "a Józsefváros, amit ismerünk, rövid időn belül el fog tűnni. Sokan kerülnek végül utcára, és egy kezelhetetlen társadalmi probléma alakul ki Budapesten, mert nem lesz olyan önkormányzat, amely ezt a réteget be tudja fogadni. Már most százszoros a túljelentkezés egyes lakásokra a VIII. kerületben."
Pikó szerint "az olcsó lakás, az olcsó lakhatás a társadalmi béke garanciája. Nemcsak a szegényeknek, alacsony jövedelműeken segít, de a fiataloknak is az életkezdésben. Ha megszavazzák a javaslatot, akkor nem lesz olcsó lakhatási lehetőség Magyarországon."
Ezermilliárdos közvagyont árusíthatnak ki
A VIII. kerületben tehát 90 milliárdos, országosan pedig - konzervatív becsléssel is - sok száz, de akár ezermilliárdos közvagyon töredékáron történő kiárusítását tenné lehetővé a fideszes javaslat.
A KSH adatai szerint
- 2019-ben 105 174 önkormányzati tulajdonú lakás volt Magyarországon, ennek mintegy fele Budapesten. Az évről évre csökkenő tendenciát jelzi, hogy ez a szám 2014-ben 113 209 volt.
- Ezek közül 2019-ben 84 237-et adtak bérbe az önkormányzatok.
- Szociális helyzet alapján 45 341-t, ez a szám 2016-ban még valamivel több mint 59 ezer volt. Magyarán három év alatt a szociális alapon bérbe adott lakások száma a negyedével esett.
- A KSH szerint amíg az önkormányzatoknak 2014-ben 17 milliárd 982 millió forint bevételük volt bérleti díjból, ez 2019-re 20 milliárd 316 millióra nőtt. Azaz miközben az önkormányzatok eladogatják a lakásaikat, a bérleti díjat összességében mégis növelni tudták.
- Budapesten a legmagasabb az önkormányzati lakások aránya a teljes ingatlanállományon belül. Beszédes ugyanakkor, hogy ez az arány a 2004-es 7,6 százalékról 2019-re 4,5 százalékra esett.
A hivatalos statisztikák alapján úgy becsülhető, hogy a 80 ezres önkormányzati lakásnyi állomány jó részét értékesíthetik. Azért jórészt, mert a Böröcz-féle javaslatban vannak kivételek: nem vásárolhatók meg például azok, amelyek bontásra vagy felújításra váró épületben vannak, a műteremlakások, a nyugdíjasházban lévők, illetve az elidegenítési tilalommal terhelt ingatlanok.
A közvagyon elherdálása
Felelőtlen, és embertelen helyzetet teremt - foglalta össze véleményét Gémesi György, Gödöllő polgármestere, a Magyar Önkormányzatok Szövetségének vezetője a javaslatról. A tetemes diszkont miatt nem kétséges, hogy a bérlők (vagy az őket felhasználó "befektetők") kapnak a vételi lehetőségen, így jóformán megszűnhet az önkormányzatok lakásgazdálkodása.
Gémesi minősíthetetlennek nevezte, hogy egy képviselői indítvánnyal, mindenféle egyeztetés nélkül dönthetnek az ügyben. Ez a helyhatóságok utolsó tartaléka, amivel adott esetben megsegíthették a hitelkárosultakat, vagy szociális probléma esetén fedelet biztosíthattak a település lakóinak - villantotta fel, miért létfontosságú az önkormányzati lakásvagyon. Törvény ugyan nem kötelezi az önkormányzatokat a lakhatás megoldására, ugyanakkor jogos elvárás, hogy ha például leég valakinek a háza, a helyhatóság el tudja helyezni a bajbajutottakat. Fiatal házasoknak pedig nagy segítség, ha a piacinál alacsonyabb önkormányzati lakbért fizethetnek, így összespórolhatják a pénz egy részét a saját lakásra - mondta Gödöllő polgármestere.
Hogy egyáltalán jogszerű-e az önkormányzati vagyont törvénnyel így elvonni, arról Gémesi úgy foglalt állást, erősen súrolja az alkotmányosság határát, de szakértők még vizsgálják ezt a kérdést.
"A végsőkig küzdeni fogok, védeni fogom a többi állampolgár vagyonát" - jelentette ki. Levezetése szerint ugyanis az egyes települések lakóinak a vagyonáról van szó, aminek a hozadékából vagy az eladásából nekik kellene részesedniük: utat építeni, települést fejleszteni, és nem elherdálni. "Elfogadhatatlan az ilyen kampányízű pártpolitikai döntés, más vagyonán szavazatokat venni" - indokolta ellenérzését.
Hamis érvelés, hogy 1993-ban a mostani törvényjavaslathoz hasonló értékesítés történt. Az Antall-kormány idején valóban olcsón vásárolhattak a lakók, de leromlott épületekben, és a vevőkre várt a társasházak teljes felújítása, jelentős jövőbeni költséget vállaltak be az alacsony vételár fejében. Azóta viszont az önkormányzatok sokat invesztáltak, sok helyütt megtörtént a fűtéskorszerűsítés, szigetelés, homlokzatfelújítás - érvelt a 15-30 százalékos diszkontár ellen.
Gémesi szerint azért tisztességtelen a törvényjavaslat, mert akár néhány havi bérlés után, hozzáadott érték és munka nélkül hoz helyzetbe egyeseket, és juttatja őket áron alul olyan vagyonhoz, amit mások egy élet munkájával érhetnek csak el.
"Nem járulok hozzá, hogy elkótyavetyéljék a város vagyonát, ami egyben nemzeti vagyon is" - mondta lapunknak Schmidt Jenő, a Települési Önkormányzatok Országos Szövetségének elnöke, a Somogy megyei Tab fideszes polgármestere. Településén a bérlakás-értékesítés kényszere azt jelentené, hogy egymilliárd forintnyi vagyonért jó, ha 250-300 millió forint befolyna. Tab 2001-ben vágott bele a bérlakásépítésbe (akkoriban jól működött a Fidesz bérlakásprogramja), a 131 lakásból 90 az utóbbi tizenöt évben épült vagy újult meg. Schmidt a törvényjavaslatból a legsúlyosabbnak a közvagyon elherdálását tartja.
Abban bízik, hogy az Országgyűlés többsége józanul dönt a kérdésről, mérlegelve, mekkora kárt okoz, és mi a hozadéka a javaslatnak, amelyről semmilyen előzetes egyeztetés nem folyt az önkormányzatokkal.
A lakáseladásból befolyt összegeket a mostani szabályok szerint az önkormányzatoknak külön számlán kell tartaniuk, és abból bérlakásokat lehet csak finanszírozni. Vagyis a kótyavetyéből becsorgó aprópénzből kellene ezután kezelni a bérlakásproblémát. Ráadásul meglehet, hogy az ellenérték vontatottan érkezik, a törvényjavaslat szövege alapján legalábbis mód lenne arra, hogy 10 százalék letétele után a vételárat 25 év alatt törlesszék az eddigi bérlők. A jelenlegi, 5 százalékos pénzromlás mellett ez jó opció a vevők számára, tekintve, hogy kamatról nincs szó a tervezetben.
Ha a kiárusítás után eltűnnek az önkormányzati bérlakások, kilátástalan helyzetbe kerülnek azok, akik nem tudnak piaci árat fizetni az albérletért. Schmidt Jenő szerint a maximum 30 (de akár 15) százalékos áron történő vásárlási lehetőségre sokan rá fognak mozdulni, mindenekelőtt a lakásmaffia. Akiket megtalál a maffia a bérlakásra szorulók közül, azok hamarosan az utcára kerülnek, vagy jó esetben valamelyik kistelepülésen kötnek ki, lerongyolódott, 2-3 millió forintért elérhető ingatlanokban - vélekedett.
50 milliós lakás 5,2 millióért
Szentendre önkormányzata mindössze 540 millió forintot kapna a 6,9 milliárd forintot érő bérlakás-állományáért - állítja Fülöp Zsolt polgármester, miután kiszámoltatta, mekkora veszteség érné a várost, ha elfogadják Böröcz László javaslatát. Szentendre 276 bérlakással rendelkezik, ezek piaci értékét becsületék 6,9 milliárdra.
Fülöp egy, a város Fő terétől néhány lépésre lévő, 50 millió forintra becsült bérlakás példáján mutatta be, hogy működnek a fideszes országgyűlési képviselő által javasolt árcsökkentő tényezők. A bérlő és egyenesági leszármazottjai 15 százalékos vételárért, azaz 7,5 millió forintért válhatnak tulajdonossá. De az ár tovább csökkenthető, amennyiben a vevő egy összegben kifizeti a 7,5 millió forintot, ekkor a kedvezményes vételár 70 százalékáért, azaz 5,2 millió forintért kapja meg az 50 milliós lakást. Van azonban más "készpénzkímélő" megoldás is, mert a bérlő nyilatkozhat úgy, hogy a 7,5 millió forintot részletekben fizeti ki 25 év alatt, ekkor már csak 750 ezer forintot kell azonnal letennie.
Kiskapuk tágra nyitva
Böröcz László javaslata - ahogy korábbi cikkünkben írtuk - sok mindenben merít a belvárosi lakásprivatizálás hagyományaiból, ugyanakkor van legalább egy jelentős különbség. Mégpedig az, hogy az V. kerületi lakásrendelet alapján a nagy kedvezménnyel megvásárolt lakásokra "öt év elidegenítési tilalmat kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni". Ez a lépés elvileg akadályt gördít az olyan rafinált ügyletek elé, amikor valaki nagy kedvezményre jogosultként megvásárolja az ingatlant, amit aztán rövid időn belül piaci áron továbbad - a különbözetet pedig zsebre teszi.
Böröcz javaslatában ilyen elidegenítési tilalmat nem találtunk. Ez azt jelenti, hogy a töredékáron megszerzett lakást azonnal elkezdhetik árulni piaci áron. Vegyünk egy nagyon rossz állapotban lévő, ám nem rossz elosztású, és nem rossz helyen fekvő budapesti lakást. Az ilyen, teljes műszaki felújítást, nyílászáró-cserét igénylő lakások ára a megvásárlás előtti értékbecslésnél már eleve alacsony, ebből jönnek le a kedvezmények, így szinte fillérekért hozzájuthat a bérlő. Aztán semmi nem gátolja abban, hogy a megszerzett ingatlant rögtön továbbadja egy vállalkozónak pár millió forint jutalom ellenében A vállalkozó az aprópénzen szerzett lakást felújítja, és az eredeti vételárhoz képest többszörös áron elkezdi árulni - hacsak ő maga nem adja ki piaci áron.
A fent leírt eshetőség egyelőre feltételezés, de a törvényjavaslatban nincs garancia arra, hogy ez vagy akár ennél cifrább eset ne következzen be. Gondoljunk az olyan alacsony jövedelmű, kiszolgáltatott, ilyen-olyan kölcsönökből élő emberekre, akiktől egyszer csak azt kéri hitelező vagy egy távoli ismerős, hogy vegyék meg a lakást az önkormányzattól, majd rövid úton kirakják őt onnan. A lakásmaffia leleményességét ismerve nem zárható ki, hogy ilyen történetek is megessenek.
A Város Mindenkié aktivistája a benyújtott törvényjavaslat egyik nagy veszélyét éppen ebben látja. Őze Sándor szerint az - általa 1000-1500 milliárd forint értékűre saccolt - országos bérlakás-állomány egy része ugyanis "befektetők, rosszabb esetben a lakásmaffia kezére fog kerülni."
Szerinte abszurd és életszerűtlen feltételezés egy nagyobb összeg előteremtését, vagy akár hitelfelvételt elvárni a lakások megvásárlásához olyan lakosoktól, "akiknek a bérlakás puszta fenntartása, a számlák befizetése is nehézséget okoz." Az újabb privatizálási hullám velejárója az lesz, folytatja, hogy az önkormányzatoknál csak az üresen álló, illetve nehezen, esetleg egyáltalán nem értékesíthető lakások maradnak olyan lakókkal, akik a bérlők anyagilag leggyengébb csoportját alkotják. "Azaz az önkormányzatoknak az eddiginél is kevesebb érdekük lesz abban, hogy ezeket a lakásokat kiadják, és a legrosszabb anyagi helyzetben lévő csoportokkal továbbra is foglalkozzanak."
A lakhatási válságból történő kilábalás pillére lehetett volna egy jól működtetett bérlakásrendszer, de az ingatlanokat már a '90-es években elkezdték kiárusítani, ezt a tendenciát a mostani javaslat még magasabb fokozatra kapcsolja, tovább növelve a társadalmi egyenlőtlenségeket, olyanoknak kedvezve, akiknek azért akad valamilyen tőkéjük. Mindeközben az építkező, tudatos lakáspolitikát ellehetetleníti - foglalta össze Őze.
Alkotmánysértő a benyújtott javaslat - állította az Utcajogász önkéntes jogásza a 24.hu-nak. Szatmári Andrea szerint a tulajdonhoz való jogot sérti a Böröcz-féle indítvány, amennyiben az önkormányzati vagyon terhére juttat vagyonhoz másokat, illetve az önkormányzatokat a saját vagyonuk értékesítésére kötelezi. Szatmári szerint az is probléma, hogy a javaslat egységesen kényszeríti eladásra a helyhatóságokat, olyanokat is, amelyek korábban maguk építettek bérlakásokat, hogy orvosolják a kerületi lakhatási gondokat, vagy saját költségünkön jelentős lakótömb-rehabilitációba fogtak - azaz nem az államtól korábban megkapott lakásvagyont kellene kedvezményesen eladniuk, hanem olyan ingatlanokat is, amelyeket ők maguk hozták létre, vagy amelyekbe jelentős összeget invesztáltak.
Az Utcajogász felidézi az Alkotmánybíróság 1994-es döntését is, amely a most módosítandó lakástörvény korábbi változatáról szólt. Ebben ugyanis az AB arra jutott, hogy túl széles körben kötelezik az önkormányzatokat a lakások elidegenítésére, így sérült egyrészt az önkormányzatok tulajdonhoz való joga, másrészt a lakhatás biztonsága. Szatmári Andrea ehhez hozzáteszi, "nem közérdek, hogy tízezrek privilegizált jelleggel jussanak lakásvagyonhoz".
Nem lesz ingatlanpiaci lavina
Eddig is volt mód önkormányzati lakást saját tulajdonba átvinni, jellemzően ingatlancserével, de mivel elég bonyolult ügylet, ez a szegmens a piac mikroszkopikus méretű része volt - mondta kérdésünkre Balogh László ingatlanszakértő. A forgalmi értékhez viszonyított 15-30 százalék közötti vételár kedvező a bérleményben élők számára, de azt nem valószínűsíti, hogy akkora mozgást idézne elő a lakáspiacon, mint amilyet a végtörlesztés okozott, kivált, hogy csak a bérlő vagy egyenesági leszármazott lehet a vevő. Kisebb mozgás lehetséges - utalt a másodpiac beindulására, illetve arra, hogy egy átlagmagyar élete során 4-5-ször költözik, vagyis durván 15 évente, olyankor, amikor változik az élethelyzete. Szerinte azok élnek majd ezzel a vételi lehetőséggel, akiknek van némi anyagi mozgásterük, hiszen a vételár 10 százalékát le kell tenni, és a bankok is kérnek 20-30 százalék önerőt az ingatlan fedezete mellett nyújtott kölcsönhöz. Olyan is lesz, aki ragaszkodik a bérléshez, mert a piacinál olcsóbb a bérleti díja, és vállalja azt a bizonytalanságot, hogy az önkormányzat szerződést hosszabbít-e vele, illetve változtatja-e a díjat. Nem kizárt, hogy lesznek olyanok, akik ajánlatot kapnak egy befektetőtől, aki hajlandó megfinanszírozni a lakásvételt, és még rátesz pár millió forintot a vásárlásra jogosult bérlőnek. Ezek a bérlők azonban lábon lövik magukat: átlagosan 700 ezer forint a négyzetméterár a fővárosban, a törvénytervezetben szereplő diszkonttal egy 35 millió forint forgalmi értékű lakáshoz durván 5,25-10,5 millióért lehet hozzájutni a kedvezmény mértékétől függően. Ha a befektető erre néhány millió forintot ígér rá, a frissen tulajdonossá vált bérlő nagyon távol lesz attól, hogy abból a pénzből megvehesse a következő otthonát.
