30 százalékkal is megnőhet a kamatstopos lakáshitelek törlesztője júliustól

A kamatok jelentős emelkedése miatt a kormány január elsejétől kamatstopot rendelt el azokra a lakáshitelekre, amelyeknek kamata a referencia-kamatlábhoz (BUBOR - egy évnél rövidebb bankközi kamatláb) kötött. Előírták, hogy a Bubor nem lehet magasabb, mint amennyi 2021. október 27-én volt. A kamatstopot az október 27-e utáni kamatfordulóknál kell(ett) érvényesíteni június 30-ig. Érintettek lehetnek egyes kamattámogatott hitelek is, amelyeknél néhány évnyi állami kamattámogatás után piacivá vált a hitel, és a szerződés szerint a piaci kamatot a Buborhoz kötötte a bank.

A jogszabály alapján a hitelezők sem a tőketartozást sem a kamattartozást nem növelhetik meg az elmaradt kamat összegével - a kamatstop innen nézve kedvezőbb az adósoknak, mint a törlesztési moratórium volt, amelynél az elmaradt kamat felhalmozódott, és utólag meg kellett fizetni, jellemzően futamidő-hosszabbítással, ami nem elhanyagolható pluszköltséget jelentett az adósoknak. Ezzel szemben a kamatstop-veszteségét egy az egyben a bankoknak kell lenyelniük.

Februárban a marginális piaci súlyú lakáslízing-szerződéseket is bevették visszamenőleg a kamatstop alá - akinek korábban volt a kamatforduló, azoknál utólag be kellett számítani a kamatstop miatt lecsökkenő lízingrészlet különbözetét, megszűnt lízingnél pedig el kellett számolni a különbözettel a lízingbe vevő felé.

A hitelezőknek értesíteniük kellett az érintett ügyfeleket, és fel kellett hívniuk a figyelmüket a változó kamatozású hitelek kockázatára, valamint ajánlatot kellett tenniük rögzített kamatú hitelkiváltásra. A Bankmonitor szakértője, Argyelán József szerint még mintegy 470 ezer olyan ügyfél lehet, aki nem váltott rögzített kamatozásra - a lakáshitelesek bő 30 százaléka. Jellemzően régebbi hitelekről van szó, mert az új hitelek között minimális az éven belüli kamatperiódusú változat.

Megnéztük, milyen következményei lehetnek annak, ha június végén lejár a kamatstop - mennyivel emelheti ez meg a törlesztőket, és mennyi megtakarítást jelenthet, ha az érintettek évekre, vagy a futamidő végéig rögzített kamatozású hitelre váltanak.

Fájdalmasan megnőhet a törlesztő a kamatstop után

Amikor azt vizsgálják, hogy egy átlagosnak vehető hitelnél mit jelent a kamatstop, és mivel járhat a megszüntetése, akkor általában háromhavi Buborhoz kötött lakáshitellel számolnak, méghozzá azért, mert a változó kamatozású hitelek zöme valószínűleg ebbe a kategóriába tartozik - például a forintosított devizahitelek is. Vagyis a kamatstoppal védett adósok jó része már egyszer megégette magát, a devizahitellel.

A Bubort naponta jegyzik, de a kamatszámításnál mindig az előző hónap utolsó munkanapja előtti második napit veszik figyelembe a kamatfordulónál. Tehát ha valakinek áprilisban van a kamatfordulója, akkor a március 29-i Bubor a mérvadó, ami három hónapos kamatfordulónál jelenleg 6,47 százalék - a kamatstoppal érintett hiteleknél viszont a tavaly október 27-i Bubort kell figyelembe venni, ami mindössze 2,02 százalék volt. Ami még fontos, hogy a hitel kamata nem a Buborral egyenlő, hanem a bank arra még ráteszi az úgynevezett kamatfelárat, ami most átlagosan 3,5 százalék körül van.

Vegyünk egy olyan lakáshitelt, amiből még 10 millió forint kifizetése van hátra, 10 éves futamidővel, háromhavi kamatperiódussal. Tegyük fel, hogy áprilisban van a kamatforduló, számoljunk átlagos 3,5 százalékos kamatfelárral. A szakértő számítása szerint ebben az esetben

a kamatstopos törlesztőrészlet 108 600 forint lesz, míg
a kamatstop nélküli 131 900 forint lenne most.

A különbség 23 300 forint, így 21,5 százalékkal lenne több a törlesztő kamatstop nélkül. Amennyiben tíz éven keresztül tartana a kamatstop, az (a jelenlegi Buborral számolva a futamidő végéig) 2,8 millió forint megtakarítást jelentene az adósnak. Csakhogy a kamatstop június végén megszűnik az érvényben lévő jogszabály alapján.

30 százalékkal is megnőhet a törlesztőrészlet a kamatstop végén

Persze nem tudhatjuk, marad-e a kivezetés dátuma, lesz-e hosszabbítás, vagy a kivezetésben valamiféle fokozatosság. Maradjunk tehát a jogszabálynál, a június 30-i kivezetésnél. Mire számíthatunk addig?

Márciusban a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) statisztikája szerint 8,5 százalékos volt az átlagos infláció, elemzők a következő negyedévre nem zárják ki a két számjegyű pénzromlást. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) közlései alapján pedig lehet arra is számítani, hogy a jegybanki kamatok tovább növekednek, amit gyorsan lekövet a Bubor. Év elején még 4,22 százalék volt a mutató, most 6,60 százalék - ha ezt a dinamikát követi, akkor 7,5-8 százalék is lehet a Bubor június végére.

Ez azt jelentheti, hogy a példában említett 10 millió forintos tartozású hitelnél júliusi kamatfordulónál 140 500 forint lehet a törlesztő, ami 31 900 forinttal, majdnem 30 százalékkal több, mint a kamatstopos.

Nem hasonlítható a devizahiteles katasztrófához, de azért 30 százalékos törlesztőemelkedés húsba vágó.

Érdemes minél hamarabb lépni

A megoldás az lehet, hogy akinek változó kamatozású a hitelük, fix kamatozásúra váltsanak, és ezzel Árgyelán József szerint nem érdemes megvárni a június végét, mert az évekre rögzített kamatú hiteleknél is nőnek a kamatok. A Bankmonitor egy hónappal korábbi cikkében például azt írta, már akár 5 százalékos thm-mel is található rögzített árú lakáshitel - mostanra viszont már 6 százalék körüli lehet a legolcsóbb hitel. Érdekességként említette, hogy mivel most a piac kockázatosnak látja a pár éves kamatperiódusokat, ezért kivételesen a hosszabb (10-20 éves) kamatfordulós hitelek olcsóbbak, mint a pár évesek. Kifejezetten érdemes ezért most a futamidő végéig rögzíteni a kamatot.

A példánknál maradva, ha a megmaradt 10 millió forintos hitelre a futamidő végéig rögzítik a kamatot, az elérhető legolcsóbb, 6 százalékos hitellel, akkor

a kamatstopos 108 600 forint, illetve a kamatstop megszűnése után becsült 140 ezer forint helyett 111 ezer forint lenne a törlesztőrészlet.

Ha nem a legolcsóbb, hanem egy átlagosnak tekinthető 7 százalékos (szintén 10 évre rögzített kamatozású) lakáshitellel számolunk most, akkor

116 100 forint lehet a havi törlesztőrészlet, ami 7500 forinttal több ugyan, mint a mostani kamatstopos, de mintegy 24 ezer forinttal kevesebb, mint amennyi a kamatstop június végi megszüntetése után, júliusi kamatfordulóval lenne a törlesztő.

Így váltható ki a változó kamatozású hitel fixre

Ha valaki nem szeretne a kamatstop lejárta után a jelenleginél jóval magasabb törlesztőt, annak tehát érdemes lehet minél hamarabb rögzített árú hitelre váltania.

Ezt meg lehet tenni úgy, hogy megkérjük hitelfelvevő bankunk, készítsen egy ajánlatot, és aztán eldöntjük, elfogadjuk-e. Ilyenkor szerződésmódosítással cserélhetjük le a hitelt, aminek díját jó eséllyel elengedik, de a közjegyzői díjat feltehetőleg ki kell fizetni. Nagyjából egy hónap lehet egy ilyen szerződésmódosítás.

Megtehetjük, hogy más hitelintézetektől, több banktól is kérünk ajánlatot, és azokat összehasonlítva választjuk ki a számunkra legkedvezőbb kondíciót. Ha közülük választunk, az új hiteligénylésnek számít, azaz a hiteligénylés teljes procedúráját végig kell csinálnunk, az összes ehhez szükséges dokumentumot be kell nyújtanunk, és az eljárás költségeit is le kell rónunk. Mivel új hitelről van szó, hitelbírálat indul, ami negatív eredménnyel is zárulhat. Az új hitel igénylése például azoknál lehet problematikus, akiknek az eredeti hitel felvétele óta jelentősen csökkent a jövedelmük, és már nem férnek be a jövedelemarányos törlesztési mutató alá. Az új hiteles kiváltás négy-hat hétbe telhet. Kombinálhatjuk is a dolgot, azaz a saját bankunk mellett kérhetünk máshonnan is ajánlatot, mielőtt döntenénk.

A rögzített kamatozású hitelnél is esedékes lehet a kamatforduló

Az egy évnél hosszabb kamatperiódusú lakáshitelek nem kerültek be a kamatstop alá, de ha valakinek mostanában van a kamatfordulója, annál is előfordulhat, hogy magasabb lesz a törlesztője. Neki is érdemes lehet megnéznie, van-e kedvezőbb kamatozású hitel, mint amit ő felvett annak idején - tanácsolta még a szakértő. Az ötéves kamatperiódusú hiteleknél például 2-3 százalékos kamatemelésre lehet számítani, ha mostanában van a forduló.

Egy öt éve felvett 15 millió forintos hitelre, 10 éves futamidővel, ötéves kamatfordulóval átlagban 5 százalékos lehetett anno a kamat. Egy ilyen paraméterű hitelnél most 7-8 százalékos kamattal indulhat a következő ötéves kamatperiódus, kiváltással pedig elvileg lefaragható 6 százalékosra - tette hozzá. Persze, hogy érdemes-e váltani, az függ attól, hogy valójában mekkora kamattal vették fel a hitelt öt éve, és hogy most mire tudnák ténylegesen leváltani.