Kínában elégedetlen lakásvásárlók tömege nem hajlandó kifizetni a befejezetlen vagy elakadt lakásprojektek jelzáloghiteleit. A mozgalom úgy indult, hogy június végén a Sárga-hegy közelében fekvő Csingtöcsenben kilencszáz elégedetlen vásárló nyílt levelet intézett a helyi önkormányzatnak, az ingatlanfejlesztőknek és a bankoknak, amelyben három hónapot adtak az elakadt építkezési munkálatok folytatásához, különben ígéretük szerint felhagynak a jelzáloghitelük törlesztésével. A családok a tavaly bedőlt Evergrande egyik fejlesztésben érintettek.
A kiállás futótűzként kezdett terjedni a közösségi médiában.
Mára több tízezer lakásvásárló tartja vissza a jelzálog fizetését, ami 25 tartomány,
kilencvenegy városának 301 lakásépítési projektjét érinti. Mivel az amúgy is adósságokkal küzdő ingatlanfejlesztők forrásai elapadtak, a befejezetlen ingatlanok sorsa veszélybe
került.
A bojkott nem csupán a problematikus ingatlanpiacáról hírhedt Honan tartományra, hanem Kína legfejlettebb régióira - Sanghajra, Sencsenre és Kuangtungra - is kiterjed.
A helyzetet nehezíti, hogy az ország zéró Covid-politikája következtében a lezárások lefékezték a növekedést, a bankok pedig erősen támaszkodtak a jelzáloghitelekre, mint megbízható bevételi forrásukra, mivel a jelzáloghitelek Kínában idáig az egyik legbiztonságosabb banki eszköznek számítottak a magas előlegek és hitelbiztosítéki értékek miatt.
A döntéshozók a hitelezés növelését kérik a bankoktól, hogy az építőipari vállalatok be tudják fejezni a projekteket, és azt is fontolgatják, hogy haladékot kapnak a lakástulajdonosok a hiteltörlesztésre. A hét legnagyobb kínai bank mindegyike biztosította a befektetőiket arról, hogy a kockázatok kezelhetők, továbbá, hogy kicsi a kitettségük a csúszó projekteknek, ennek ellenére a részvényeik - a nagy kínai ingatlanfejlesztő vállalatokéhoz hasonlóan - esni kezdtek.
Ha ez a tendencia folytatódik, és nem sikerül elejét venni a hógolyóhatásnak, akkor fennáll a veszélye annak, hogy a kínai bankok hitelprofiljának megítélése romlani fog, ami lelassíthatja az ingatlaneladások közelmúltbeli fellendülését
- jelentette ki Csang Vej Liang, a DBS Bank makrostratégája a Bloombergnek.
Jelzáloggal fújták feszesre az ingatlanpiaci lufit
Az elmúlt tíz évben az építőipar és az ingatlanértékesítés a kínai gazdasági növekedés egyik motorja volt: az ingatlanárak folyamatosan nőttek a szélesedő középosztály vásárlóerejével együtt.
Mára az ingatlanszektor a kínai GDP mintegy 30 százalékát teszi ki.
Bármilyen ingatlanpiaci összeomlás katasztrofális lenne az ország gazdaságára nézve, nem beszélve arról, hogy egy gazdasági válság Kínában minden bizonnyal tovább gyűrűzne a nemzetközi pénzügyi rendszerbe, ami világszerte éreztetné a hatásait a hitelpiacokon.
A kínai gazdasági növekedés rendkívüli módon kitett az építőiparnak, amit az is jelez, hogy a várakozásoktól elmaradó, második negyedéves adatokra Peking rögtön egy infrastrukturális gigaberuházással reagált.
Az országban működő, nagy ingatlanfejlesztési cégek tevékenysége abból áll, hogy kölcsönt vesznek fel, amiből telket vásárolnak, majd lakóingatlant építenek rá. A lakásokat gyorsan, alacsony áron értékesítik, majd újabb kölcsönöket vesznek fel, a kör pedig újra indul. Ez a gyakorlat rendkívül hatékonynak bizonyult, pörgette a gazdaságot, de a rendszerbe időközben elképesztő méretű hitelállomány került.
Kínában ugyanis az ingatlanpiaci vállalatok jellemzően előértékesítik az ingatlanokat, tehát előbb eladják azokat, minthogy elkészültek volna, az ügyfelek
jelzáloghitel-törlesztését pedig beleforgatják az építkezésekbe. Így épül fel a kínai lakóházak 80 százaléka.
A legtöbb országban egy újonnan épülő házat, lakást foglalóval biztosít magának a vevő, a jelzálog törlesztése pedig csak az építkezés befejezése után kezdődik. Kínában a hiteltörlesztés már magával a foglalóval elkezdődik, és a projektek csúszása esetén akár évekig is fizethet a lakásáért a vevő úgy, hogy még be sem költözött. Ez a rendszer hozzájárult az elmúlt tíz évben a lakáspiac robbanásához, miután lehetővé tette a fejlesztők számára, hogy úgy indítsanak el új projekteket, hogy a korábbiakat még be sem fejezték. Lényegében az építőipari vállalatok maguktól a lakásvásárlóktól vettek fel kölcsönt.
A Nomura pénzügyi szolgáltató csoport becslése szerint az ingatlanfejlesztők 2013 és 2020 között az előre eladott lakások mindössze 60 százalékát tudták befejezni és átadni, miközben Kína fennálló jelzáloghitelei ugyanebben az időszakban 26,3 billió jüannal (1,5 billiárd forinttal) nőttek.
Az árbuborékokat akarták kezelni, de lelassult a növekedés
Az ingatlanpiac pár év alatt az ország egyik legeladósodottabb ágazatává vált, ezért a kínai döntéshozók 2020 második felében elhatározták, hogy nem engedélyezik többé az ingatlanfejlesztő cégek mértéktelen adóssághalmozását.
A döntés több fejlesztő számára likviditási gondokat okozott, amit az Evergrande lassú bedőlése is jelez. A vállalat a tavalyi évben a "változó piaci feltételekre" hivatkozva bejelentette, hogy nem tudja tovább törleszteni a 300 milliárd dollárnyi adósságállományát. A mamutcég 2021 őszén többször is csődközeli helyzetbe került, de a kormány mostanáig igyekezett a felszínen tartani a hetvenezer befektetőnek tartozó Evergrandét.
Az ingatlanpiac növekedése tavaly kezdett igazán lassulni.
A lakáseladások visszaestek, miután a kormány lecsapott a túlzottan tőkeáttételes cégekre:
a jelzáloghitelek és az ingatlanfejlesztők finanszírozásának visszafogásával igyekeztek kezelni az árbuborékokat és csökkenteni a kockázatokat. Az intézkedés pénzhiányt okozott, melynek következtében a Sunac, az Evergrande és a Kaisa az elmúlt hónapokban több nagy értékű dollárkötvényt nem tudott teljesíteni, ráadásul a lakásprojektek befejezése is nehézségekbe ütközött, hiába sürgeti kormány az építkezések lezárását. Tovább hűtötte a piacot, hogy a koronavírus-járvány miatt komplett városoknak és tartományoknak a lezárását rendelték el.
Az ingatlanárak májusra már kilenc hónapos folyamatos csökkenésben voltak, így több vásárló számára mostanra veszteséges befektetéssé vált az ingatlanvásárlás, ráadásul egyre nő a bizonytalanság, hogy a befejezetlen projektek elkészülnek-e egyáltalán.
A Capital Economics becslése szerint az elmúlt évben mintegy 13 millió lakás építése állt le, ami azt jelenti, hogy mintegy 4 milliárd jüan (233,6 milliárd forint) adósság - vagyis az ország teljes hitelállományának mintegy tíz százaléka - akadhat el a válságban.
Az ingatlanértékesítés az elmúlt hónapokban valamelyest javult ugyan, de a januártól májusig terjedő időszakban az ingatlaneladások 23,6 százalékkal maradtak el az előző év adataihoz képest. A piacon ezért nő a bizonytalanság, ami a legnagyobb ingatlancégeket (Shimao, Greenland) is súlyosan érinti: az ingatlanpiaci vállalatok által eladott kötvények értéke a múlt héten meredek zuhanásnak indult, és az ingatlanpiaci részvények is esni kezdtek a kínai tőzsdén.
Legrosszabbkor jött a bojkott
Ebben a kedvezőtlen piaci környezetben köszöntött be a lakásvásárlók bojkottja. A kínai hitelezők nyugalomra intenek, ugyanis szerintük a helyzet továbbra is kezelhető: saját bevallásuk szerint legtöbb esetben a késedelmi bírság a hitelező teljes jelzálog-portfóliójának kevesebb mint egy százalékát teszi ki, csakhogy az érintett projektek száma gyorsan és folyamatosan emelkedik. A mozgalomhoz egyre többen csatlakoznak, amit jól jelez, hogy immár 301 projekt esetében álltak le a vásárlók a törlesztéssel, holott ez a szám alig egy hete még csak 28 volt.
A Kínai Kommunista Párt számára a legrosszabb időben érkezik a probléma, hiszen közeleg az októberi, huszadik pártkongresszus, ahol Hszi Csin-ping Kína Putyinjává válna, és rendhagyó módon a harmadik ciklusára is maradna a hatalomban (amelyet még ki tudja hány követhet). Ehhez azonban stabilitást és egységet kell teremtenie. Peking a helyzet rendezése érdekében ígéretet tett arra, hogy segíteni fogja a helyi önkormányzatokat és az ingatlanfejlesztőket, hogy időben be tudják fejezni a projekteket, továbbá olyan intézkedéseken dolgoznak, amelyek lehetővé teszik a lakástulajdonosok számára, hogy anélkül tudják szüneteltetni a befejezetlen projektek jelzáloghitelének kifizetését, hogy ez befolyásolná a hitelpontszámukat.
Ugyanakkor a hitelezési szabályok enyhítése a lakásvásárlók javára az ingatlanpiac további gyengülését eredményezheti. Így a kormánynak viszonylag gyorsan kell döntenie arról, hogy a társadalom vagy a stratégiai fontosságú ingatlanpiac stabilitását tekinti-e elsődlegesnek.
